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Wirtschaft

Hohe Nachfrage treibt Deutschlands Immobilienpreise

Die deutschen Immobilienmärkte profitierten im ersten Quartal 2012 weiterhin von der robusten Verfassung der deutschen Wirtschaft. Denn wider Erwarten und entgegen dem Trend im restlichen Europa beschleunigte sich die konjunkturelle Dynamik hierzulande in den ersten Monaten des Jahres. Nicht zuletzt dank des privaten Konsums wuchs die Wirtschaftsleistung im ersten Quartal 2012 im Vergleich zum vorherigen um 0,5 Prozent. Zwar haben die Unsicherheiten in den Unternehmen zum Teil zugenommen, Krisenstimmung herrscht aber (noch) nicht.

Berlin – Prenzlauer Berg: Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten sind Berliner Wohnungsmieten günstiger. Doch die Preise in der Hauptstadt steigen. In den vergangenen zwölf Monaten legten sie um 10,8 Prozent zu. (Foto: picture alliance/ZB)

Weniger Büroflächen stehen leer – Wende für 2013 erwartet

Die Dienstleistungsunternehmen blicken bisher tendenziell optimistisch in die Zukunft und stellen weiter Personal ein. Nach einem Anstieg der Bürobeschäftigung 2011 um 2,2 Prozent dürfte sich der Aufbau im laufenden Jahr somit fortsetzen. Allerdings gehen die Branchenexperten der HSH Nordbank von einer Verlangsamung des Jobaufbaus aus. „Für 2012 rechnen wir aufgrund der nachlassenden Einstellungsdynamik mit einem Zuwachs von rund 1,3 Prozent.“ Im ersten Quartal entwickelte sich die Büroflächennachfrage in den sieben größten deutschen Städten rege. So legte die von der HSH Nordbank beobachtete rollierende Vermietungsleistung der letzten vier Quartale gegenüber den Vorjahreswerten noch um 17 Prozent zu. Die Nettoabsorption hat sich zwar gegenüber den drei sehr starken Vorquartalen halbiert, mit 217.000 Quadratmetern wurde aber ein gutes Ergebnis erzielt. Da der Zubau im Durchschnitt der Städte knapp unterhalb der Nachfrage blieb, sank der Leerstand im Mittel der sieben Großstädte um 0,1 Prozentpunkte auf 8,9 Prozent. Bis Ende 2012 sollte der Leerstand auf unter 8,5 Prozent sinken. „Für das kommende Jahr deutet sich mit höheren Fertigstellungen und nachgebender Nachfrage hingegen die Wende zu leicht höheren Leerständen bereits an.“ Dies wird sich auch auf das Mietwachstum auswirken. Im ersten Quartal zogen die Spitzenmieten im gewichteten Durchschnitt zwar noch um 0,8 Prozent an, das Wachstumstempo hat sich gegenüber dem Vorquartal aber bereits merklich reduziert. Im Gesamtjahr 2012 dürfte in der Spitze noch ein Plus von rund 2,3 Prozent erreicht werden, während die Durchschnittsmieten nur um knapp über ein Prozent anziehen.

Hohe Nachfrage nach Einzelhandelsflächen

Auf dem Einzelhandelsimmobilienmarkt blieb die Flächennachfrage im ersten Quartal nur knapp unter dem Rekordergebnis des Vorjahreszeitraums. In den Metropolen legte der Vermietungsumsatz sogar um 5,2 Prozent zu. Damit zeigte sich der Vermietungsmarkt für Einzelhandelsflächen zum wiederholten Mal besonders stark. Hierzu trugen nicht zuletzt die deutschen Verbraucher bei, die trotz der Schuldenkrise in Europa und der konjunkturellen Unsicherheit gut gelaunt bleiben. Die stabilen und günstigen binnenwirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Einzelhandel lassen Handelsunternehmen ihre Flächenexpansion weiter vorantreiben, nun auch wieder vermehrt von nationalen Händlern. „Die Ankündigungen diverser heimischer Einzelhändler lassen auf eine anhaltend hohe Mietflächennachfrage schließen“, so die Autoren des HSH Nordbank-Branchenberichts Real Estate Quarterly. „Bis zum Jahresende dürften die Mieten im noch günstigen Umfeld und bei der robusten Nachfrage um gut zwei Prozent anziehen.“

Knappes Flächenangebot auf dem Logistikimmobilienmarkt

Der Vermietungsumsatz auf dem Logistikimmobilienmarkt ging im ersten Quartal zwar zurück, blieb aber auf einem hohen Niveau. Dabei trifft die Flächennachfrage an nicht wenigen Standorten auf ein knappes Angebot. „Ungeduldige Unternehmen bauen sich die benötigten Hallen zunehmend selbst“, so die Branchenexperten der HSH Nordbank. So wie zuletzt der Discounter Netto oder der Internethändler Zalando. Insgesamt wurden von den 1,14 Millionen Quadratmetern Vermietungsumsatz 20 Prozent von Handelsunternehmen in Beschlag genommen, wobei hier insbesondere die Internethändler aktiv waren. „Dieser Trend dürfte auch weiterhin anhalten, denn der Internethandel wächst ungebrochen“, so die Analysten.

Quantitative und qualitative Wohnungsnachfrage verstärkt sich

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt profitierte in den ersten drei Monaten von mehreren Faktoren. Die zunehmende Erwerbstätigkeit, die gleichzeitig steigenden Einkommen, aber auch die nochmals gesunkenen Hypothekenzinsen erhöhten zum einen die qualitative Wohnungsnachfrage. Zum anderen stieg auch die quantitative Wohnungsnachfrage, denn immer mehr Menschen kommen nach Deutschland und der Wanderungssaldo ist derzeit so hoch wie lange nicht. Die Autoren der Studie weisen auch darauf hin, dass es immer mehr Jobsuchende und in der Folge doppelter Abiturjahrgänge auch Studienanfänger in die Großstädte zieht. Darum wachse dort die Nachfrage nach Wohnungen besonders kräftig. „Die aktuelle Wohnungsknappheit trieb auch im ersten Quartal 2012 die Mieten in den sieben größten Ballungszentren nach oben“, so die Analysten. Wobei das Mietwachstumstempo zuletzt abnahm. Die Mieten in der Wiedervermietung stiegen um 1,4 Prozent und die im Erstbezug um 1,2 Prozent. „Angesichts des inzwischen schon erreichten Mietpreisniveaus rechnen wir in den kommenden Quartalen mit einer weiteren spürbaren Verlangsamung des Wachstumstempos.“

Durchschnittliche Wohnungsmieten in der Wiedervermietung

Quellen: Riwis, HSH Nordbank AG
Durchschnittsmiete Bestand Q1 2012 in EUR/m² Veränderung zum Vorquartal in % Veränderung zum Vorjahres-quartal in % Veränderung zum Vorjahr in %
dt. Großstädte 9,26 1,4 1,4 8,0
Berlin 7,20 2,9 2,9 10,8
Düsseldorf 8,40 1,2 1,2 9,1
Frankfurt 10,30 1,0 1,0 13,2
Hamburg 9,60 1,1 1,1 6,7
Köln 8,50 0,0 0,0 3,7
München 11,90 0,8 0,8 7,2
Stuttgart 8,90 3,5 3,5 6,0