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05.04.2012

Die gute Entwicklung an den deutschen Immobilienmärkten setzt sich fort – wenn auch mit verminderter Dynamik.

Hochhäuser in der Hamburger Hafencityv.

Hochhäuser in der Hamburger Hafencity: Immer mehr moderne Büroflächen entstehen – durch Neubau und Bestandssanierung. (Foto: picture alliance/Bildagentur-online/Ohde)

Deutsche Immobilienmärkte

Im vierten Quartal schrumpfte das Bruttoinlandsprodukt (BIP) zum Vorquartal um 0,2 Prozent. Dennoch stehen die Unternehmen nach dem kräftigen Wachstumsschub der ersten neun Monate 2011 nach wie vor gut da. Seit dem Jahreswechsel sind sie darüber hinaus auch wieder optimistischer. Damit schwenkt nicht nur die deutsche Wirtschaft wieder auf eine Erholung ein, die im zweiten Halbjahr in anziehendem Wachstum münden sollte. Auch die deutschen Immobilienmärkte setzen laut dem jüngsten Branchenbericht der HSH Nordbank ihre gute Entwicklung im Jahr 2012 fort – wenn auch mit verminderter Dynamik.

Neubau und Sanierungen erhöhen mittelfristig das Angebot moderner Büroflächen

2011 wuchs der Vermietungsumsatz auf dem Büroimmobilienmarkt an den sechs größten deutschen Standorten um 15,4 Prozent. Nach den dynamischen Wachstumsraten des ersten Halbjahres stabilisierte sich der Mietumsatz in der zweiten Jahreshälfte 2011 auf einem hohen Niveau. Bemerkenswert ist dabei laut Branchenbericht der HSH Nordbank, dass die Netto-Absorption mit gut 1,2 Millionen Quadratmetern knapp 40 Prozent des Mietumsatzes ausmacht. Die starke Nettonachfrage erhöhte den vermieteten Bestand um 1,6 Prozent und ließ den Leerstand auf 9,5 Prozent sinken. Für 2012 rechnen die Branchenexperten der HSH Nordbank mit einer Abschwächung der Nachfrage: „Wir erwarten einen Rückgang der Netto-Absorption in den sechs Bürohochburgen auf gut 500.000 Quadratmetern. Die vermietete Fläche wächst dann um 0,7 Prozent.“ War 2011 neben dem Rückgang des Leerstandes vor allem die abnehmende Verfügbarkeit moderner Flächen Mietpreistreiber, dürften in den nächsten Jahren durch Neubau und durch die Sanierung von Bestandsobjekten überall zusätzliche moderne Büroflächen entstehen. 

Rahmenbedingungen für den Einzelhandelsimmobilienmarkt bleiben 2012 gut

Die Verbraucher, die im Dezember und Januar entgegen den Erwartungen etwas zurückhaltend blieben, dürften auch 2012 gut gelaunt bleiben. Personaleinstellungen, Tariferhöhungen und eine mäßige Teuerung schaffen die Rahmenbedingungen für eine gute Verbraucherstimmung. Entsprechend dürften optimistische Einkommenserwartungen und eine hohe Anschaffungsneigung der Konsumenten die Folge sein. „Damit bleiben die Rahmenbedingungen für den Einzelhandel relativ stabil und günstig“, meinen die Analysten des HSH Nordbank-Branchenberichts Real Estate Quarterly. Dies dürfte sich auch auf die Mietentwicklung auswirken. 

Logistikimmobilienmarkt beendet 2011 mit neuem Rekord im Flächenumsatz

Dem Logistikimmobilienmarkt konnte die konjunkturelle Wachstumsdelle im vierten Quartal 2011 nichts anhaben. Im Gegenteil, der Vermietungsumsatz legte nochmals zu, sodass im gesamten Jahr 2011 der Flächenumsatz um 36 Prozent wuchs. „Die Nachfrage ist damit auf ein zuvor nicht erreichtes Maß gestiegen“, so die Branchenexperten der HSH Nordbank. Neben der robusten Konjunktur der ersten neun Monate 2011 hat auch der strukturelle Aspekt, dass das E-Commerce-Geschäft stetig gewinnt, beigetragen. Die hohe Nachfrage führte zu steigenden Mieten, die laut Jones Lang LaSalle 2011 im Mittel um 3,7 Prozent anzogen. 2012 dürften die Marktteilnehmer allerdings vorsichtiger agieren, da das konjunkturell beeinflusste Wachstum im Transportaufkommen merklich geringer als 2011 ausfallen sollte. Eine um bis zu 25 Prozent geringere Vermietungsleistung sehen die Analysten. „Wir rechnen damit, dass das Mietpreiswachstum sich dann auf rund zwei Prozent verlangsamt.“ 

Spürbarer Aufschwung der Wohnimmobilienmärkte in deutschen Großstädten 2011

Stark angestiegene Zuzüge in den Großstädten verbunden mit wachsenden Einkommen der Haushalte und eine zunehmende Sachwertorientierung von Kapitalanlegern erhöhten die Wohnungsnachfrage insbesondere in den Metropolen merklich. Die hohe Nachfrage in den Großstädten traf auf ein ohnehin schon knappes Angebot. Obwohl die Entwicklung der Mieten im zweiten Halbjahr eine gewisse Beruhigung zeigte, beschleunigten sich das Miet- und Kaufpreiswachstum auf Jahressicht gegenüber 2010 deutlich.