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05.10.2015

Stabiles Wirtschaftswachstum, gute Arbeitsmarktentwicklung und ein hoher Zuzug in die Ballungsregionen: Mieten und Immobilienpreise in Deutschland werden auch mittelfristig weiter steigen. Allerdings wird die Dynamik der vergangenen fünf Jahre abnehmen. Zu diesem Ergebnis kommen die Analysten der HSH Nordbank in ihrer aktuellen „Marktkonferenz-Studie Wohnimmobilien“, für die sie die Entwicklungen in den Top-7-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sowie weiteren deutschen Großstädten untersucht haben. Ob und wo sich eine Investition  lohnt, erklärt Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden der HSH Nordbank.

Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden der HSH Nordbank (Foto: Marco Grundt)

Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich seit fünf Jahren im Aufschwung – ist immer noch kein Ende in Sicht?
Peter Axmann: Wir sind auf jeden Fall in einem zyklischen Markt unterwegs. Es wird also nicht ewig so weitergehen. Aber ich rechne für 2016 und 2017 nicht mit einer Marktkorrektur. Die Preise werden weiter steigen, aber nicht mehr so stark wie in den Vorjahren.

Warum geht es eine so lange Zeit lang bergauf?

Peter Axmann: Ein Grund sind die niedrigen Zinsen, und das wird nach unserer Einschätzung noch eine Zeit lang so bleiben. Sie sorgen für günstige Kredite. Und dafür, dass Immobilien eine attraktive Verzinsung bieten. Beim Erwerb von guten Immobilien liegt die Rendite zwischen vier und fünf Prozent. Die Differenz zu einer zehnjährigen Bundesanleihe liegt aktuell bei etwa vier Prozent. Das ist historisch hoch.

In den vergangenen Jahren wurde viel gebaut. Ist der Markt nicht gesättigt?

Peter Axmann: Es gibt in Hamburg und in den anderen deutschen Metropolregionen immer noch einen erheblichen Bedarf an Wohnungen, der durch den Zubau in den vergangenen Jahren nicht gedeckt wurde. Das hat unsere Marktkonferenz-Studie klar gezeigt. Daneben sind die wirtschaftlichen Fundamentaldaten in Deutschland nach wie vor gut. Der Kaufkraftzuwachs liegt über der Inflationsrate. Das heißt: Die Menschen können es sich leisten, Wohnungen zu kaufen.

Lohnt es sich für Privatpersonen noch, sich jetzt eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen?
Peter Axmann: Schnell reich wird man damit nicht, zumal beim Kauf noch rund zehn Prozent Nebenkosten dazukommen. Mit schnellen Preissteigerungen rechne ich mittelfristig nicht. Langfristig halte ich Immobilien beim Aufbau eines mittleren oder großen Vermögens allerdings für einen wichtigen Bestandteil, weil sie stabilisierend wirken und einen gewissen Inflationsschutz bieten. Beim Erwerb einer einzelnen Wohnung als Kapitalanlage bin ich skeptisch – wenn der Mieter dann nicht zahlt, habe ich sofort ein Problem. Zudem sind die Verwaltungskosten recht hoch. Mehr Sinn macht es, ein Wohnhaus zu kaufen, um das Risiko zu streuen.  

Der Immobilienmarkt ist von großen Unterschieden geprägt: extrem günstige Standorte auf dem Land oder im Osten, extrem teure in den Metropolen. Geht die Schere weiter auseinander?
Peter Axmann: Wenn wir vom boomenden Immobilienmarkt sprechen, meinen wir prosperierende, große Städte. Dort ist die Nachfrage unverändert hoch. Deutschland besteht aber auch aus Regionen, die nicht wachsen und in denen die Immobilienpreise sinken, das gilt beispielsweise für große Teile Ostdeutschlands, für Friesland, aber auch für andere ländliche Gebiete. In Städten wie Duisburg oder Cottbus ist von einer positiven Entwicklung ebenfalls nichts zu spüren. Insofern haben wir einen gespaltenen Wohnungsmarkt, und so wie es aussieht, öffnet sich die Schere weiter.

Welche Städte sind besonders gesucht?
Peter Axmann: Bei den internationalen Investoren sind die sieben sogenannten A-Städte beliebt: Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. Dort gibt es liquide Märkte. Weil die Renditen in den A-Städten aber gesunken sind, weichen manche Investoren in andere Städte aus, beispielsweise Bremen, Hannover, Jena oder Rostock. Im Norden haben sich Lübeck und Kiel gut entwickelt.    

Wie ist die Entwicklung in Hamburg?
Peter Axmann: Hamburg ist sehr gefragt, die wirtschaftlichen Rahmendaten sind nachhaltig positiv. In den vergangen vier Jahren hatten wir jährlich einen Netto-Zuzug von 12 000 Menschen. In den vergangen zwei Jahren haben wir es dank der Politik des Senats geschafft, jeweils über 6 000 Wohnungen zu bauen. Die reichen aber gerade aus, um den Zuzug aufzufangen – der Nachfrageüberhang bleibt bestehen. Seit 2005 sind etwa 87 000 Haushalte in Hamburg dazugekommen. Es wurden in diesem Zeitraum aber nur 40 000 Wohnungen gebaut. Der Leerstand ist derzeit historisch niedrig bei 0,7 Prozent. Wir haben Vollbelegung.

Klingt gut.
Peter Axmann: Aber nur für die Vermieter. Es fehlt an bezahlbarem Neubau. Bei den hohen Grundstückspreisen und den gestiegenen Baukostenlässt sich ein Neubau nicht mehr günstig errichten. Selbst eine niedrige Rendite ist oft erst ab 12 Euro pro Quadratmeter möglich – wir brauchen aber Wohnungen mit Mieten zwischen fünf bis sieben Euro pro Quadratmeter. Da besteht eine hohe Nachfrage.   

Wie schafft man diesen günstigen Wohnraum?
Peter Axmann: Wenn der Neubau von Wohnungen als politisches Ziel definiert ist, wäre es eine Möglichkeit, Bauflächen bewusst günstig zur Verfügung zu stellen. Man muss vielleicht auch überlegen, ob wir bei den energetischen Bauvorschriften eine Regulierungspause einlegen. Das könnte die Kosten etwas dämpfen.  

Was passiert, wenn die Zinsen steigen?
Peter Axmann: Wenn eine Bundesanleihe ähnlich gut wie eine Immobilie rentiert, überlegen sich Investoren, die risikolose Anlage zu kaufen. Das wird Auswirkungen auf die Preise von Immobilien haben – sie werden sinken. Ich bin überzeugt, dass das so kommen wird. Die Frage ist, wann. Ich hoffe jedenfalls, dass die Preise nicht mehr stark weiter steigen. Je höher sie klettern, desto großer ist das Rückschlagpotential.

Wie reagieren Sie als Finanzierer auf dieses Szenario?

Peter Axmann: Wir haben aus früheren Krisen gelernt, dass es keinen Sinn macht, alles zu finanzieren, was sich jetzt gerade rechnet. Man muss bei der Kapitaldienstfähigkeit einer Immobilie immer einen großen Sicherheitspuffer einkalkulieren. Genau das tun wir.

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