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Marktkonferenz Immobilien
12.09.2014

Warum der Immobilienmarkt in Deutschland trotz bereits gestiegener Preise nicht überbewertet ist, erklärt Peter Axmann, Leiter des Unternehmensbereichs Immobilienkunden der HSH Nordbank, im Interview.

Bremen zählt zu den deutschen Städten aus der zweiten Reihe, die für Immobilieninvestoren jetzt besonders interessant werden könnten. (Foto: picture alliance / blickwinkel/G. Franz)

Die HSH Nordbank sagt in ihrer Studie für die Metropolregionen weiter 
Peter Axmann: Von einem Boom würde ich nicht mehr sprechen, das Wachstum setzt sich auf einem normalisierten Niveau fort. Zweistellige Zuwachsraten bei Immobilienwerten und bei Mieten wie 2011 bis 2013 wird es in den nächsten Jahren nicht mehr geben. Die Zuwächse dürften sich im niedrigen, einstelligen Bereich bewegen.

Weshalb glauben Sie überhaupt an weiteres Wachstum?
Peter Axmann: Dafür gibt es mehrere Gründe: In den vergangenen 20 Jahren lagen die Zuwächse im Immobilienbereich im Schnitt unter der Inflationsrate, deshalb sehen wir in diesem Bereich entsprechenden Nachholbedarf. Unsere Prognose wird zudem von positiven Fundamentaldaten gestützt: gute wirtschaftliche Entwicklung, in den Metropolregionen weiteres Wachstum bei Bevölkerung und Kaufkraft, sinkende Arbeitslosigkeit und beispielsweise in Hamburg der niedrigste Leerstand bei Bürogebäuden seit zehn Jahren. Dazu kommt, dass der Trend zu Sachwerten anhält, weil gut rentierliche Anlagealternativen fehlen.

In welchen deutschen Städten sind Immobilien besonders begehrt?
Peter Axmann: Aus Investorensicht sind die Top-Sieben-Städte – Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, München und Frankfurt am Main – besonders gefragt. Dort sind die Preise am höchsten. Vor allem internationale Investoren, die etwa 35 bis 40 Prozent des Umsatzes in Deutschland ausmachen, schätzen diese Städte, weil hier eine hohe Marktliquidität und hohe Marktransparenz herrscht.

Erklärt sich das Interesse internationaler Investoren auch dadurch, weil sie feststellen, dass Immobilien in Berlin im Vergleich zu London, Paris oder New York sehr günstig sind?
Peter Axmann: Wir beobachten durchaus, dass ausländische Investoren die Immobilienpreise in Deutschland als moderat empfinden. Allerdings hinkt der Vergleich etwas. Das sieht man beispielsweise bei den Hotelpreisen, die in Deutschland ebenfalls vergleichsweise niedrig sind. Da warten die Investoren seit Jahrzehnten auf einen deutlichen Aufschwung, der aber bis heute nicht gekommen ist. Da spielen kulturelle und regionale Besonderheiten offenbar eine wichtige Rolle.

Peter Axmann, Leiter des Unternehmensbereichs Immobilienkunden der HSH Nordbank (Foto: HSH Nordbank)

Gibt es für Investoren neben den sieben genannten Metropolen weitere interessante Städte?
Peter Axmann: Ja, auf jeden Fall. Die hohen Preise und die damit fallenden Renditen in den Toplagen der Topstädte haben dazu geführt, dass die Investoren auch auf die sogenannten B-Städte gucken, beispielsweise Bremen, Bonn oder Dresden. Unsere Analysen haben gezeigt, dass die Renditen dort in sehr guten Lagen um ein bis zwei Prozent höher liegen als in vergleichbaren Lagen in den A-Städten. Allerdings muss man wissen, dass sich Objekte in guten Lagen in einer Top-Metropole langfristig meist besonders gut entwickeln und dass sie einfacher zu verkaufen sind.

In Hamburg werden in den besten Einzelhandelslagen bis zu 260 Euro pro Quadratmeter Monatsmiete bezahlt. Kann ein Geschäft angesichts dieser Kosten noch Geld verdienen?
Peter Axmann: Das geht nur, wenn man einen sehr hohen Umsatz durch sehr viele Kunden hat, wie beispielsweise die großen Modeketten an der Mönckebergstraße oder der Spitalerstraße. Auf der anderen Seite bauen Luxuskonzerne am Neuen Wall sogenannte Flagshipstores, die dazu dienen, die Marke zu repräsentieren und zu stärken – Rentabilität steht dabei nicht unbedingt im Vordergrund.

Der Immobilienmarkt boomt seit Jahren – haben wir es in Deutschland schon mit einer Blase zu tun?
Peter Axmann: Nein, wir haben keine Immobilienblase. Damit die entsteht, sind zwei Faktoren notwendig: zum einen langfristig niedrige Zinsen, die haben wir. Zum anderen aber auch eine sehr lockere Kreditvergabepolitik der Banken – die haben wir nicht. Ohne Eigenkapital geht gar nichts.      

Früher galt die selbst genutzte Immobilie als die beste Altersvorsorge. Lohnt sich der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses bei gestiegenen Preisen noch? Und wenn ja, auf was ist zu achten?
Peter Axmann: Ich halte Wohneigentum für eine gute Altersvorsorge, allein, weil es zum Zwangssparen zwingt. Die Immobilie muss ja entschuldet werden. Unter dem Aspekt des Werterhalts ist aber genau zu prüfen, wo man investiert. Wenn ich daran denke, meine Immobilie wieder zu verkaufen, würde ich eher in einer Stadt oder in zumindest in der Nähe einer Stadt kaufen, wo eine rege Nachfrage ist. Wenn ich weiß, dass ich auf dem Land alt werden möchte, kann ein Kauf dort sinnvoll sein, weil die Preise dort deutlich niedriger sind. Allerdings würde ich versuchen, auf dem Land eine gebrauchte Immobilie zu erwerben. Das ist die günstigere Variante. Da bekomme ich vielleicht schon für 1.300 Euro pro Quadratmeter etwas Schönes. Neu ist es doppelt so teuer – die Baukosten sind auf dem Land ja auch nicht niedriger als in der Stadt.